Na co zwrócić uwagę kupując mieszkanie na rynku wtórnym
Na co zwrócić uwagę kupując mieszkanie na rynku wtórnym
Kupujesz mieszkanie na rynku wtórnym. Rodzina i znajomi kibicują ci, podpowiadając co koniecznie musisz sprawdzić, na co zwrócić uwagę, etc. Im dłużej tego słuchasz, tym bardziej chcesz, by ktoś zadbał o to wszystko za ciebie. Najlepiej jakiś prawnik, ekonomista i zaufany agent nieruchomości w jednym. W końcu znajdujesz wymarzoną ofertę i... zapominasz o wszystkich radach i ostrzeżeniach. Oto krótki, uporządkowany poradnik, w którym znajdziesz wszystkie podstawowe kwestie, na które musisz zwrócić uwagę, kupując mieszkanie.
Po pierwsze – lokalizacja
Koniecznie zwróć uwagę jak twoje potencjalne mieszkanie położone jest względem miejsc w których często przebywasz: uczelni, pracy, etc. Sprawdź odległość od przystanków komunikacji miejskiej, częstotliwość kursowania środków komunikacji miejskiej. Sprawdź jak dużo czasu zajmuje dojazd do najczęściej odwiedzanych przez ciebie miejsc. Jeśli poruszasz się po mieście samochodem, zrób taki sam test, przemierzając dane trasy autem.
Przespaceruj się po okolicy. Zaufaj pierwszemu wrażeniu. Sprawdź dostępność sklepów, punktów usługowych, szkół, przedszkoli, przychodni, boisk, parków, terenów zielonych i innych miejsc, na których sąsiedztwie ci zależy.
Zwróć uwagę na możliwe sąsiedztwo ruchliwych tras czy zakładów przemysłowych. Sprawdź też koniecznie plany zagospodarowania przestrzennego. Może się bowiem okazać, że w bliskiej perspektywie czasu w twojej okolicy pojawi się inwestycja, jakiej byś sobie nie życzył (a która dodatkowo może też obniżyć wartość rynkową twojego mieszkania, w razie gdybyś zdecydował się je sprzedać).
Wybierz takie mieszkanie, które nie straci szybko na wartości. Nawet jeśli teraz nie planujesz jego sprzedaży, nie możesz być pewien co się wydarzy w przyszłości. Zabezpiecz się więc na taką ewentualność. Obecnie największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania dwupokojowe i trzypokojowe, usytuowane w odległości do 30 minut jazdy autobusem/samochodem do centrum.
Po drugie – budynek
Na tym etapie wiesz już na pewno na co cię stać i jakiego rodzaju mieszkanie cię interesuje. Czy ma to być mieszkanie w kamienicy, w nowym bloku czy może w budynku z wielkiej płyty. Teraz ważne jest, by wybrać najlepszą z dostępnych ci opcji. W tym celu zwróć koniecznie uwagę na wiek budynku i technologię, według której został on zbudowany. I tak, w przypadku bloków z wielkiej płyty nie decyduj się raczej na mieszkanie w tych, które powstały przed połową lat 70. Dowiedz się kiedy budynek był ostatnio remontowany, ocieplany, etc. Kiedy ostatnio sprawdzano jego stan techniczny.
Przyjrzyj się jak budynek wygląda z zewnątrz, sprawdź czy klatki schodowe i windy są zadbane. Takie obserwacje powiedzą ci wiele o twoich przyszłych sąsiadach i administracji budynku. Obejrzyj piwnice, dowiedz się czy do twojego mieszkania przypisany jest garaż. Wyjdź na parking i na podwórko. Zwróć uwagę czy sąsiednie budynki nie są usytuowane zbyt blisko. Wzajemne zaglądanie sobie w okna szybko stanie się powodem twojego dyskomfortu, a przecież masz się czuć w swoim mieszkaniu jak najbardziej swobodnie.
Po trzecie – mieszkanie
O ile to możliwe, umawiaj się na oglądanie mieszkania w dzień. Przy naturalnym świetle łatwiej ocenisz jego wady i zalety, dostrzeżesz więcej znaczących dla ciebie szczegółów w jego bezpośrednim otoczeniu. Zwróć uwagę na rozkład pomieszczeń w mieszkaniu, czy pokoje są niezależne, czy przejściowe, czy przestrzeń jest funkcjonalna i ustawna, czy rozkład ścian nośnych pozwoli na dokonanie ewentualnych zmian.
Przeanalizuj standard mieszkania. Zastanów się czy jest to lokal wymagający gruntownego remontu, lekkiego odświeżenia, czy też taki, do którego od razu możesz się wprowadzić. Zwróć szczególną uwagę na stan podłóg, drzwi, okien i innych elementów, których wymiana bądź restauracja będzie kłopotliwa i kosztowna. Pamiętaj o tym – są to w końcu dodatkowe wydatki, które będziesz musiał doliczyć do ceny mieszkania.
Nie broń się przed negocjowaniem korzystniejszej dla siebie ceny. Jeśli nie potrafisz się targować, weź ze sobą kogoś zaufanego, kto ma do tego talent.
Zwróć uwagę na to, jak twoje mieszkanie jest zorientowane względem stron świata. Najbardziej optymalne są mieszkania, których okna skierowane są na południowy-zachód. Taka orientacja przestrzeni mieszkalnej pozwoli na maksymalne wykorzystanie światła dziennego i niewątpliwie wpłynie korzystnie na twoje samopoczucie. Oczywiście okna skierowane na południowy-zachód niewiele ci dadzą, jeśli cały zaokienny widok przesłonią ci pobliskie budynki lub wysokie, okalające budynek, drzewa. Koniecznie wyjrzyj przez okno.
Wsłuchaj się. Sprawdź czy w okolicy nie znajdują się: lotnisko, tory kolejowe, autostrada czy też arterie komunikacyjne.
Nie zapomnij dowiedzieć się o dostęp do miejskich mediów: centralnego ogrzewania, ciepłej i zimnej wody. Jeśli planujesz większy remont, zapytaj jak przebiega sieć wodna i elektryczna.
Poza tym – pytaj. Nie wstydź się wypytywać właściciela o wszystko, co tylko przyjdzie ci na myśl. Kupno mieszkania to ogromny wydatek – niech więc będzie maksymalnie przemyślany. Pytaj o średnią wysokość rachunków, sposób zarządzania budynkiem przez administrację, sąsiadów.
Nie pozostawiaj miejsca na żadne niespodzianki. Dowiedz się konkretnie kiedy właściciel jest gotów opuścić mieszkanie, jakie meble są wliczone w cenę, etc.
Po czwarte – KSIĘGA WIECZYSTA
Zbadanie księgi wieczystej to święty obowiązek kupującego. Możesz przejrzeć ją osobiście lub zwrócić się do wydziału ksiąg wieczystych danego sądu i wystąpić o wydanie odpisu z księgi. Zastosuj metodę ograniczonego zaufania i sprawdź księgę wieczystą bezpośrednio przed podpisaniem umowy z właścicielem. W ten sposób unikniesz ryzyka pojawienia się nowych, niekorzystnych dla ciebie, wpisów.
Księga wieczysta powie ci kilka ważnych rzeczy. Po pierwsze – czy osoba podająca się za właściciela jest nim rzeczywiście. Po drugie – czy lokal nie jest zadłużony. Po trzecie – dowiesz się o wszystkich wadach prawnych, jakimi obciążone jest mieszkanie.
Zapytaj o osoby zameldowane w mieszkaniu. Upewnij się o braku zadłużeń czynszowych oraz u dostawców mediów. Informacje takie są chronione ustawą o ochronie danych osobowych, nie uzyskasz ich więc samodzielnie. Musisz poprosić sprzedawcę o okazanie odpowiednich zaświadczeń o niezaleganiu z płatnościami.
Dowiedz się także czy sprzedający prowadzi działalność gospodarczą. Jeśli tak, poproś go o okazanie zaświadczenia z Urzędu Skarbowego i ZUS o braku zaległości. Może ci się to wydawać daleko posuniętym wścibstwem, ale gdyby okazało się, że przeciwko właścicielowi prowadzona jest egzekucja z nieruchomości, zawarta przez ciebie umowa nie miałaby żadnego znaczenia. Komornik egzekwowałby długi poprzedniego właściciela, a ty zostałbyś na lodzie – bez mieszkania i bez pieniędzy.
Informacje o hipotekach, ciężarach, ograniczeniach i egzekucjach prowadzonych z nieruchomości znajdują się w działach III i IV księgi wieczystej.
Zwróć też koniecznie uwagę na wzmianki dotyczące wniosków o dokonanie nowego wpisu. Przeoczenie takiej wzmianki może cię sporo kosztować.
Jeśli zwrócisz uwagę na wszystkie wymienione wyżej kwestie, nic już nie powinno cię zaskoczyć. Zanim spotkasz się ze sprzedawcą, wypisz sobie wszystkie pytania na kartce. W czasie rozmowy z właścicielem, notuj jego odpowiedzi. Dzięki temu łatwiej ci potem będzie przemyśleć wszystko na spokojnie. Nie pozwól się zbyć. Jeśli coś jest dla ciebie ważne – pytaj do skutku.